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域外建筑物区分所有权起源与发展
时间:2018-02-28 15:01:01
来源:检察日报
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  建筑物区分所有权作为当代城市生活的主要居住形式的权利形态,已成为各国民众安居乐业的基石。我国现行物权法设有专章,但它如何依据2017年3月新颁布的民法总则,贯彻“以人为本”的精神,实值期待。本文试对两大法系代表性国家区分所有权的制度源流作一整理,以期正本清源、裨益当下。

  建筑物区分所有权在英美法系的发端颇为有趣。生活在英国女王伊丽莎白一世时期的爱德华·柯克爵士,是普通法上的一位承前启后的人物。普通法的形成和近现代转型的很多趋向,都是由他引领的。在不动产方面,在1587年的Buryv.Pope案中,柯克引用了古罗马法原理“土地上穷天宇,下及地心”。而这一原则后来也出现在布莱克斯通的名著《英国法释义》中,成为普通法的经典原则。

  在这种土地观之下,以空间为客体的区分所有权难以想象。而当时法学院成为建筑物区分所有权的先驱。直到1758年,英国大学才开设“英国法”课程,此前,法科学生的普通法学习,都是在律师会馆的学徒式教育下完成的。当时每个会馆都住了很多学生,渐渐人满为患,宿舍紧张。协会开始在楼上加盖一些房间,可是因为资金有限,远远无法满足学生增加的需求。后来一些学生自行出资加盖房间。在这种背景下,柯克在1628年版的《利特顿评注》中提出:一人拥有底层房间和土地,并不妨碍他人拥有上层房间并留给后人继承。1637年Evans&Finch一案中,法院正式承认此法理。“上层房间案”遂成为区分所有权的萌蘖,影响英美300余年。

  独立战争和工业革命使美国经济迅速发展。由于城市化进程带来的地价上涨和人口激增,多层建筑逐渐普及。在他人房屋上面设定空间地役也颇为常见。甚至,建筑里每个房间都可以成立独立的所有权。区分所有权呼之欲出。不过,作为联邦制国家,判例多是在州的层面进行的。实践中,各州做法更是花样百出,导致了公寓大楼在权属关系和管理上的混乱。1955年,波多黎各自由邦率先承认区分所有权。为了全面推行公平住房、保障弱势群体的精神,1961年,美国国会对《国家住房法》作出修正,以与区分所有权兼容。此后7年,各州都制定了区分所有权法。从此,区分所有权大楼在房地产市场上的比重不断攀升,深得民心。

  欧洲大陆诸国对建筑物区分所有权的态度,经历了从分歧到统一的过程。历史上,分层所有权主要是一个南德现象。一方面,多层建筑具有南德地方特色。如黑森林南部城市亚琛,还有中世纪遗留下来的“黑森林大楼”。该类楼房层数不等,有的高达6层。试想,这样一栋住宅楼,居住不同的家庭是难免的。而原巴登州的“楼层所有权(Stockwerk鄄seigentum)”,是因为父母去世,孩子们分别继承楼房,继而有的继承人搬走,将其住处让与他人。从而造成原来是一家的住宅,后来住了不同的家庭。此后世代变迁,不同楼层单独处分遂成习惯。1715年的《巴登州法》,从经济效率的角度,限制继承人将楼房横向分割,而允许纵向分割。这一做法,其实也是以福腾堡州为榜样的。1809年的《巴登州法》中规定“楼层所有权”(第552条和第553条),采用了一些从1804年《拿破仑法典》翻译过来的语句。《拿破仑法典》在第664条承认,不同楼层中每一层都可以构成一个独立的所有权,而非不同楼层的所有人对整栋楼房共有。这一“楼层所有权”不仅存在于法国、德国的原巴登州、原福腾堡州、巴伐利亚州,而且在奥地利、瑞士等国家也历史悠久。目前,它们也都沿用“楼层所有权”这一术语。

  而1900年生效的、精确严谨的《德国民法典》并未将“建筑物区分所有权”作为不动产的一种形式。因为德国虽然采用了“有效利益”说、没有采信“上及天宇、下及地心”的教条,但是因为确立了“物权法定”原则,区分所有权因其不够纯粹未被列为物权的一种。在《民法施行法》第131条对巴登、福腾堡和巴伐利亚等州作了特殊规定。故南德的“楼层所有权”仅限于州法层面。

  二战后,德国满目疮痍。一方面,亟待满足大量的住房需求;另一方面,租房者虽然得到了租金、租期等多个方面的保护,但是,在租赁关系下,租房人的安定性还是得不到保障。1950年,德国便制定了《住宅所有权与长期居住权法》。其《立法理由书》指出,在法国、意大利、比利时、北美、拉美,以及很多欧洲的小国,住宅所有权(Wohnungseigen鄄tum)都有着巨大的实践意义。德国历史上的“楼层所有权”制度虽然存在空间独立性、权利人之间权属关系混乱等诸多弊端,但是世殊事异,这已不构成将其拒之门外的理由。于是住宅所有权、长期居住权与租赁合同,共同致力于提升福利国家公民的居住水平。

  从整体来看,无论是英美法系还是大陆法系,建筑物区分所有权都是对原有物权或财产权制度的一种冲击,现代城市生活和区分所有带来的使用效率是其合理性的基础。我国当前面临着大中城市房价增长的现实,公民的居住状况值得关注。从我国未来“民法典”来说,一方面有必要从保障居民公平居住权益的角度去完善立法,此为各国区分所有权之本旨;另一方面可以考虑将建筑物区分所有权法与强化承租人保护相结合,切实改善弱势群体的居住条件。

  (杜如益 童佳宇 作者单位:汉堡大学法学院、浙江省杭州市上城区人民检察院)